¿ES MOTIVO DE DESAHUCIO EL RETRASO EN PAGAR EL ALQUILER?

En una reciente sentencia, 20 de octubre de 2009, el Tribunal Supremo se decanta por la postura afirmativa, es decir el retraso reiterado en el pago por parte del inquilino permite al arrendador instar el desahucio y posterior desalojo sin que ello puede ser enervado mediante el pago tardío, por segunda vez.

Es interesante subrayar que el Tribunal Supremo parte en esta sentencia de la doctrina jurisprudencial ya declarada -Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, reiterada por otra de 26 de marzo de 2009, en el sentido de que: “el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Sin embargo es especialmente destacable la doctrina contenida en esta sentencia cuando afirma: "En definitiva, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

REFORMA DE COLEGIOS PROFESIONALES (LEY ÓMNIBUS)

Actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria la denominada Ley Ómnibus, (Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio) en virtud de la cual se pretende trasladar –trasponer- al ordenamiento jurídico español la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 12 de diciembre de 2006 relativa a los servicios en el mercado interior (Directiva de Servicios).

Como ha señalado Santiago Muñoz Manchado, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense “...el camino que han empezado a recorrer los legisladores españoles para cumplir con la Directiva no parece conducido con claridad (…) No es arriesgado afirmar que la transposición será un proceso lento, complejo y sembrado de conflictos que tendrá que despejarse poco a poco ante los tribunales”, teniendo en cuenta esta afirmación vamos a analizar exclusiva y someramente algún aspecto relacionado con la reforma de los Colegios profesionales, ya que, como señala el Gobierno, “este colectivo agrupa alrededor de un millón de profesionales, que suponen un 6,1 por 100 del empleo total y el 30 por 100 del empleo universitario. Las profesiones colegiadas suponen un 8,8 por 100 del PIB”.

La primera dificultad que se presenta a esta reforma tal como está planteada es que conforme ha puesto de manifiesto en su informe no vinculante el Consejo de Estado, las Comunidades Autónomas españolas han adquirido en sus estatutos de autonomía competencias legislativas plenas en materia de colegios profesionales, por lo cual el carácter básico de esta reforma es contrario a los mismos. Esta circunstancia ha propiciado ya una enmienda a la totalidad por parte del Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana- Izquierda Unida-Iniciativa per Catalunya Verds.

Pasando a cuestiones concretas destaca la prohibición a los Colegios de fijar baremos orientativos de honorarios o cualquier otra recomendación sobre precios, esta prohibición absoluta parece olvidar que lo único que prohíbe la Directiva es : el establecimiento de tarifas obligatorias mínimas y/o máximas que el prestador debe respetar (art. 15 g) y por el contrario el art. 22 señala que “Los Estados miembros harán lo necesario para que los prestadores pongan a disposición del destinatario la información siguiente: .... f) condiciones y cláusulas generales, en su caso, utilizadas por el prestador. ... i) el precio del servicio, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio, con lo cual la existencia de criterios orientativos previos facilita el cumplimiento de la norma comunitaria.

En resumidas cuentas es innegable la dificultad de regular en un solo texto legal, materias tan distintas como son la determinación de la actividad exclusiva de cada Colegio, la libertad territorial de ejercicio profesional, la supresión del visado colegial etc. y todo ello referido a colectivos tan disímiles como Notarios, Abogados y Procuradores, Médicos, Farmacéuticos y personal de enfermería, Ingenieros, Arquitectos y Decoradores, Doctores y licenciados, Economistas y LEF (Lic. En Educación Física) entre otros muchos que harían interminable esta relación..

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (y 3)

Una vez enumeradas sucintamente las medidas previstas para fomentar el alquiler y a la vista de la jactanciosa manifestación contenida en el Preámbulo del Proyecto: “Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables (...) siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley” resulta conveniente analizar la eficiencia de estas nuevas medidas.

Desde luego la necesidad de condonar la deuda al inquilino moroso para obtener la recuperación del inmueble arrendado, no se puede decir que vaya a animar al arrendador a correr de nuevo el riesgo de dejar su casa gratis otra vez.

Las tímidas medidas procesales, disminución del formalismo garantista en las notificaciones, reducción del plazo para solicitar justicia gratuita, ni siquiera contemplan el problema de fondo: la insoportable lentitud en la tramitación y demora en los señalamientos de desahucio por falta de pago, con la indefensión que ello supone para el arrendador que queda a merced de un moroso recalcitrante.

Esta circunstancia, tantas veces denunciada es la que sustrae, con razón, innumerables viviendas al mercado inmobiliario de alquiler.

Incluso la medida mas acertada, la posibilidad de reclamar en juicio verbal las rentas atrasadas, también indirectamente va a contribuir a una mayor ralentización en la tramitación de estos juicios, al aumentar su número.

La ampliación a los consanguíneos, adoptados y cónyuge de la denegación de prórroga por necesidad es tan ineficiente como la facultad ya existente a favor del arrendador, considerando la lentitud de un procedimiento ordinario para recuperar la vivienda por causa de necesidad, hay que aconsejar que quien, de verdad, prevea esa necesidad se abstenga de alquilar el piso.


Si de verdad se pretende animar el mercado de viviendas de alquiler hay dos medidas que si podrían ser efectivas:

Una de carácter preventivo, suprimir los requisitos garantistas de la Ley de Protección de Datos con el fin de crear un fiable Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permita expulsar del mercado elementos indeseables.

Atribuir a la Policía Local facultades para desalojar inquilinos morosos, previa una declaración judicial sumaria de ocupación injustificada.


En definitiva el llamado Desahucio Express no ha llegado, tardará cuando menos un mes, ni llegará, salvo que lo de Express se refiera a los Trenes Express de la RENFE que en los años 50 y 60 circulaban a una velocidad de crucero de 25 Km./h.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (2)

En el mes de mayo se anunciaron a los ciudadanos distintas medidas fiscales para favorecer el alquiler como medio de atender a la necesidad de vivienda, seis meses después y sin que ninguna de dichas medidas, siquiera llegara a ver la luz en el BOE, leo en la web del Gobierno de España lo siguiente: El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y al Eficiencia Energética de los Edificios (sic). La norma, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, viene motivada por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España.

En vista de ello parece obligado examinar, sin comentarios, procurando traducirlas a lenguaje llano, esas medidas de impulso al mercado de alquiler, en cuanto afectan directamente a arrendadores e inquilinos, tal como aparecen, ahora si, en el BOCG:

1.- Se concede mayor efectividad a la posibilidad ya existente de que el arrendador pueda pactar con el inquilino su salida inmediata del inmueble alquilado, previa condonación de todo o parte de lo adeudado, ofrecida en el escrito de demanda de desahucio.

2.- Se reduce a un mes, antes eran dos, el plazo de reclamación de los alquileres adeudados, previo a la demanda de desahucio, para evitar la enervación y se declara que en todo caso habrá condena en costas para el inquilino, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3.- Se reduce a tres días a partir de la notificación de la demanda el plazo que tiene el inquilino/demandado para solicitar justicia gratuita.

4.- En los juicios de desahucio se harán las notificaciones en la vivienda o local arrendado, salvo pacto en contrario. Pero si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

5.- Se autoriza la comunicación a los demandados mediante anuncio en el tablón del Juzgado cuando no pueda ser notificado en los domicilios anteriormente reseñados.

6.- Establece la posibilidad de que la condena en un juicio de reclamación de alquileres incluya los alquileres e intereses devengados después de producida esa condena, Así mismo que en la demanda se puedan reclamar todos los alquileres que se devenguen hasta que haya sido dictada sentencia.

7.- Señala el juicio verbal para la reclamación de cantidades dimanantes de alquileres.

8.- En todos los casos de desahucio, se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

9.- En la Ley de Arrendamientos urbanos se amplia la posiblidad ya existente de denegación de prórroga por necesidad para el arrendador, prevista en el contrato, a los familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y al cónyuge en caso de nulidad o divorcio.

10.- Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

¿Es igual JOMA que JOMA´S?

El Tribunal Supremo, en contra de la opinión de la AP de Barcelona ha decidido que si no es igual, es demasiado semejante.

Ante una reclamación de la empresa titular de la conocida marca deportiva JOMA el Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia y declaró que el uso por CADENA JOMA'S S.L. de las denominaciones JOMA'S y/o JOMA'S UNIFORMES, en la distinción de vestuario de cualquier tipo, constituye actos de interferencia y violación de los derechos de marcas de la actora, condenando a dicha codemandada CADENA JOMA'S S.L. a estar y pasar por dicha declaración y a cesar de inmediato en los hechos antes relatados, que constituyen infracción de marcas, condenando a CADENA JOMA'S S.L. a retirar del mercado, folletos, catálogos, material publicitario, documentación comercial, envases, etiquetas, envoltorios, productos, y cualquier documento en el que se esté materializando el uso de la denominación JOMA'S o JOMA'S UNIFORMES.
Esta sentencia sin embargo fue revocada por la AP de Barcelona por entender que la comparación entre los signos en conflicto, Joma y Joma Sport y Joma's y/o Joma's Uniformes, lleva a la conclusión de que, si bien es cierto que en el ámbito descriptivo pueden resultar insuficientes las diferencias entre ellos, no lo es menos que en el mercado se ha acreditado cumplidamente que los productos y los servicios que, en cada caso, identifican aquellos signos no guardan la necesaria similitud o semejanza (los de la actora a calzado y prendas deportivas, los de la apelante codemandada, a ropa y vestuario de carácter profesional) sin que por ello, precisamente, devenga riesgo de confusión (y de asociación) sobre el origen empresarial de los mismos.

Pues bien en Tribunal Supremo estimando el recurso de casación contra esa sentencia ha considerado que los productos que designan los signos en conflicto, incluso con la base fáctica a que se reduce el juicio comparativo de la resolución recurrida, son, cuando menos, similares. No cabe desconocer: que nos hallamos en el mismo sector industrial de las prendas de vestir o confeccionadas; que los equipamientos de los deportistas, sean o no profesionales, son "uniformes"; que las prendas deportivas, incluso las "strictu sensu", se utilizan modernamente, por su comodidad, como ropa de vestir con ocasión del ocio o de vacaciones, sí que también en ciertas actividades laborales, o en la vida privada, y no se reducen a la práctica del deporte; y que se comercializan con harta frecuencia en los mismos centros de venta o distribución. Por todo ello, no cabe negar la existencia de al menos una semejanza determinante de riesgo de asociación, basado en el mismo origen empresarial, o en la vinculación económica y jurídica entre las empresas fabricantes de los productos distinguidos por los signos en conflicto.
En definitiva confirma en su practica totalidad el fallo del Juzgado de 1ª Instancia.

ZAPATERO A TUS ZAPATOS

No voy a tratar de política.

Quiero, por el contrario, advertir a quienes me lean, de una maldición que pesa sobre la abogacía, quizá en mayor medida que sobre otras profesiones; todo el mundo se siente capacitado para asesorar e intervenir en asuntos jurídicos, cualquiera que sea su preparación profesional.

Por si alguien considera que exagero, ahí van cuatro “perlas” elegidas entre miles:

Un cliente pretendía convencerme no hace mucho que la forma correcta de remitir un documento a un Juzgado es por correo certificado.

Otro me hacía saber que su gestoría le había dicho que en un juicio monitorio no se puede reclamar el pago de 10.000 euros por ser una cuantía excesiva para ese procedimiento.

Existen muchas personas que piensan, y lo que es peor lo difunden, que para evitar la prórroga forzosa a favor del inquilino basta pactar una duración del arriendo de 11 meses.

Otros consideran que percibiendo el alquiler en metálico no es preciso declararlo fiscalmente.

En otro orden de ideas no se puede negar que cualquier persona con mínimos conocimientos de informática puede obtener todo tipo de modelos y minutas de documentos jurídicos. En este mismo blog hay un enlace que lo permite.

Ante este hecho, como en todo lo anterior, es conveniente adoptar la misma postura que ante la automedicación. No entraña el mismo riesgo para la salud, pedir en una Farmacia, sin receta, un analgésico para una jaqueca, que propinarse un “milagroso producto” adquirido a través de la Web para perder 20 Kg. de peso en una semana.

Del mismo modo tampoco tiene el mismo riesgo para la salud económica enviar al inquilino la actualización del alquiler por medio de un modelo de la Web, que entregar un inmueble de un millón de euros, en arrendamiento con opción de compra, sin otra garantía que un documento obtenido del mismo modo.

En resumen y para terminar es evidente que siempre será mejor en todos estos casos y otros análogos, acudir a un Abogado, que, en el peor de los supuestos, asumirá la responsabilidad civil de sus errores cuando sean inexcusables.

En definitiva “zapatero a tus zapatos”

LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE ALQUILERES

El Código Civil en sus arts. 1.176 y ss. regula como forma de extinción de las obligaciones el ofrecimiento de pago y la consignación.

Para que sea eficaz la consignación es requisito indispensable que el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo. (art. 1176)

Sin embargo hay que tener en cuenta que la consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando el acreedor ausente o cuando esté incapacitado para recibir el pago en el momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar, o se haya extraviado el título de la obligación (art. 1176)

Por lo tanto para que el inquilino que deposite judicialmente los alquileres adeudados quede libre de su obligación tiene que acreditar el ofrecimiento previo de ese pago al arrendador, ya que para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación (art. 1177)


La consignación se hará depositando las cosas debidas, -en este caso el importe de los alquileres- a disposición de la Autoridad judicial, ante quien se acreditará el ofrecimiento en su caso, y el anuncio de la consignación en los demás. Hecha la consignación, deberá notificarse también a los interesados (art. 1178)

Los gastos de la consignación, cuando fuere procedente, serán de cuenta del acreedor (art. 1179)

Hecha debidamente la consignación, podrá el deudor pedir al Juez que mande cancelar la obligación (art. 1180)

Mientras el acreedor no hubiere aceptado la consignación, o no hubiere recaído la declaración judicial de que está bien hecha, podrá el deudor retirar la cosa o cantidad consignada, dejando subsistente la obligación (art. 1181).


Si, hecha la consignación, el acreedor autorizase al deudor para retirarla, perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa. Los codeudores y fiadores quedarán libres (art. 1182)

Por último habría que subrayar que no se puede confundir este procedimiento de dejar extinguida la obligación de pagar el alquiler cuando el arrendador no quiere recibirlo con la posibilidad de depositar las llaves en el Juzgado para dejar extinguido un contrato de arrendamiento.