tag:blogger.com,1999:blog-85259287511326308842024-03-28T11:06:26.272+01:00Pedro Hernández del Olmo, AbogadoAbogado .
Ex Secretario de Cámara de la Propiedad UrbanaPedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.comBlogger1215125tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-25298585698910541102024-03-25T09:52:00.001+01:002024-03-25T09:52:26.229+01:00La eficacia de un burofax no recibido<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril
de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato.
Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula
segunda: <i>"Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de
las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a
aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo
que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la
fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no
renovar el contrato”.<o:p></o:p></i></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia desestima la demanda de
resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no
consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar
el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de
2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha
17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de
diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador
y declara resuelto el contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de
febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por
resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el
contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos
entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en
las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes
7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente
la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la
certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022
a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7
horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina
se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la
oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado
a recoger la notificación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Debe por lo tanto darse por válidas el intento de
notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado
voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Ello es así porque los actos de comunicación exigen una
actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta,
telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal
y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser
coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario,
de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la
notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el
desconocimiento.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-76284948465431357142024-03-21T10:28:00.000+01:002024-03-21T10:28:02.738+01:00La duración de los arrendamientos urbanos hoy.<!--[if gte mso 9]><xml>
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<br />
<div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías
que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en
esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un <b>cuadro
sinóptico resumido</b> de la duración posible de los arrendamientos urbanos en
España <b>atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato</b>.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">A.- Alquileres de
vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><br />
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"> 1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.</span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"></span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"></span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"> <br /> 2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que
fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran con él con minusvalía igual o superior al 65%.</span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"></span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de
mayo de 1985.</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su
voluntad.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 2.- El arrendador debe respetar su duración:</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento
o jubilación</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> b) Si es persona
jurídica: Hasta 31/12/2014</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de
enero de 1995. (Decreto Boyer)</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran
terminados y en tácita reconducción.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o
B.- anteriores según corresponda.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">D.- Alquileres de vivienda
firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 1.- Si no se pactó duración determinada:</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera
anualidad o de cualquiera de las sucesivas.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de
cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes
de cumplirse el quinto año.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están
obligadas a cumplirla</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero
de1995</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración
pactado.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario
en dación de pago. Se reduce a <b>dos años</b>
la duración sin derecho a prórroga.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de
2013</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses
preavisando con treinta días.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria
de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta
días antes de cumplirse el tercer año.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><br />
<br /></span><div class="MsoNormal">
<b><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;">H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de
2019</span></span></b></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"> 1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses
preavisando con treinta días.</span></span></div>
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">
</span></span><br />
</span><div class="MsoNormal">
<span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"> 2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria
de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino </span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.</span></span><br />
<span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"> </span></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><span> </span><span> </span></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"><span> </span>3</span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria
de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino </span></span><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif">cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.</span></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><br /></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><b>I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023</b></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><br /></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><span> 1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.</span><br /></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif" style="font-family: arial;"><span><br /></span></span></span></div><div class="MsoNormal"><span style="font-size: small;"><span face=""arial" , "helvetica" , sans-serif"><span><span style="font-family: arial;"><span> </span><span> 2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.</span></span><br /></span></span></span></div>
</div>
Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com14tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-401577596202663682024-03-18T09:17:00.001+01:002024-03-18T09:17:57.383+01:00LPH: Transformación de trastero en garaje<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Juzgado de primera instancia <b>estima la demanda</b> de la
Comunidad de propietarios y condena a los demandados <i>"a cesar en el uso
del trastero como garaje”</i> por considerar que <i>“no se concedió
autorización al antiguo propietario para derribar el tabique [… que separaba
del garaje el trastero y cerraba este con una puerta], que en ningún momento se
permitió a éste guardar dos vehículos tras derribar el tabique”.</i><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia provincial <b>estima el recurso</b> de
apelación de los demandados por considerar que no se solicita la reposición del
trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se
insta que se cese en el uso del mismo como plaza de aparcamiento y partiendo de
la libertad de uso siempre que no esté legalmente prohibido o limitado por el
titulo constitutivo o los estatutos, o sean actividades molestas, dañosas o
insalubres (<a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lph-articulo-7">artículo
7 Ley de Propiedad Horizontal</a>), consta en el presente caso que no es el
único propietario que aparca, dos vehículos, sino que también hay otros que
estacionan varios.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2024, <b>estima
el recurso de casación</b> de la Comunidad y confirma la sentencia de primera
instancia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera el Supremo que es necesario observar que la de
aparcamiento es una actividad con incidencia ambiental, ya que es susceptible
de producir molestias, alterar las condiciones de salubridad del medio ambiente
u ocasionar riesgos o daños a las personas o al medio ambiente y que está
incluida dentro de las actividades sometidas a licencia ambiental.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Pues bien, atendidos los términos, claros y taxativos, del
certificado emitido por la secretaria general del Ayuntamiento de Villena (en
el que la funcionaria expone que la licencia fue concedida "única y
exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos
automóviles, así como para 26 cuartos trasteros") hay que concluir que los
recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que
poder estacionar un segundo vehículo, no solo han añadido, una plaza de
aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el
consentimiento de la comunidad, sino que, además, están incumpliendo las
condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de
apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está
permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue
expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lph-articulo-7">el art. 7.2 LPH</a>,
precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial,
sí resulta de aplicación en el presente caso.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Además, que los recurridos no sean los únicos que aparcan
dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la
vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su
disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o
tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente
procedimiento no han planteado en ningún momento.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-44404243682790391302024-03-11T10:06:00.001+01:002024-03-11T10:06:18.004+01:00La tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de
septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían
satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del
arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11
de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por
un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la
redacción entonces vigente).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue
enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia
de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar
por resuelto el contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La demanda de resolución del arrendamiento por finalización
del plazo es desestimada por el juzgado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y
declara resuelto el contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima
el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la
comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la
sentencia de la Audiencia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de
esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigocivil-art-1566">1566 CC</a>
da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el
contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los
pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de
duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el
inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para
tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como
declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un
contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del
contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por
el Código en virtud de la remisión que <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigocivil-art-1566">el art.
1566 CC</a> hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso
pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un
consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su
permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado
del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que
puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Un presupuesto necesario para que opere la tácita
reconducción <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigocivil-art-1566">del art.
1566 CC</a> es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por
el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la
comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y
expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Al margen de que
cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del
arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que
sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que
puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo
relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la
tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación
de la demanda.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-43735006514446613232024-03-04T09:44:00.000+01:002024-03-04T09:44:16.038+01:00La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera
instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la
arrendadora la suma de <b>6.237,33 euros</b> en concepto de rentas y consumos
vencidos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad
adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido
incorrectamente la compensación de la fianza depositada, <b>1.100 euros.</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de
diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a
pagar la suma de <b>7.337,33 euros<o:p></o:p></b></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone:
"Para que proceda la compensación, es preciso: <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y
sea a la vez acreedor principal del otro. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o,
siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la
misma calidad, si ésta se hubiese designado. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">3.º Que las dos deudas estén vencidas. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">4.º Que sean líquidas y exigibles. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda
promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el
importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta
después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida,
vencida y exigible que compensar.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-fianza" target="_blank">art.36.4 LAU </a>dispone, en efecto, que "El saldo de la
fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de
las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha
restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con
"la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el
arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario
de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo
durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por
ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del
contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan
intereses.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del
procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este
acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán
devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista
responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del
contrato." <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la
demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con
la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la
compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado
del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la
fianza, únicamente cabe su
compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este
proceso.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-39280950190543512882024-02-26T10:10:00.001+01:002024-02-26T10:10:18.966+01:00Responsabilidad del inquilino por filtraciones de agua.<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El inquilino de una vivienda es condenado a pagar e la suma
de <b>DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (16.197,50
euros)</b>, correspondiente a obras de reparación de los daños ocasionados como
consecuencia de la falta de mantenimiento de la bañera del cuarto de baño por
parte del inquilino, que motivó la producción durante años de filtraciones de
agua que provocaron "daños a la estructura portante del suelo ".<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Inquilino apela la sentencia alegando, como motivo único
del recurso, error de la apreciación de la prueba.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de
diciembre de dos mil veintitrés, <b>desestima</b> la apelación y <b>confirma</b> la sentencia
de instancia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que no concurre error valorativo
verificable de forma inmediata en aplicación de las reglas de la carga de la
prueba pues el perito confirma como causa la falta de mantenimiento mínimo
prolongado en el tiempo y la evitabilidad del daño hacia la propiedad inferior
mediante sellado, cuya falta en la unión entre alicatado y la pieza de bañera
era apreciable a simple vista, descartando la causa alternativa que reitera en
su recurso el apelante al situar el origen del daño en un defecto de la válvula
de la bañera, basándose para ello el informante en los daños progresivamente
sufridos en la estructura de madera que resultó afectada mediante continuos y
periódicos aportes de pequeñas cantidades de agua que terminaron por dañar el
forjado y la estructura de madera, al absorber el agua hasta un punto de
saturación, siendo la necesidad de sustitución de estos elementos incompatible
con un daño puntual y de mayor intensidad si se hubiera tratado de un fallo de
la válvula, y por el hecho de situarse la humedad por encima del forjado e
incluso por encima de la altura de la bañera, afirmando el perito que el agua
no provenía de abajo -en alusión a la zona de válvula- sino del encuentro del
alicatado y la pieza de bañera.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En su consecuencia, no se acredita una explicación
alternativa justificativa de la entidad de los daños constructivos causados,
siendo por el contrario el origen señalado pericialmente el único que permite
explicar razonablemente el compromiso de la estabilidad del forjado y el hecho
de afectar el daño la estructura de madera mucho antes de manifestarse las
filtraciones en el techo de la vivienda inferior.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado
en la omisión de una solución de mantenimiento de escasa entidad, como era el
sellado periódico entre el alicatado y la pieza de bañera, la diligencia
exigible al arrendatario consistía en el comportamiento proactivo adoptando
aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones
evitando así que los daños se agravaran (SAP Ourense 30/01/2023) hasta el punto
de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta de abajo.
El arrendatario responde pues del cuidado y conservación del inmueble conforme
a los artículos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del
inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador
sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuación de conservación a
partir de una situación apreciable únicamente por el demandado -al margen de
la en la Sentencia señalada desocupación durante años de la vivienda inferior-
y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los daños ocasionados,
permiten concluir que la situación finalmente verificada obedece a la
negligencia del interpelado.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-7239144002663182122024-02-19T09:53:00.001+01:002024-02-19T09:53:42.817+01:00Humedades en una vivienda arrendada<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano,
sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes
patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/conservacion-de-la-vivienda" target="_blank">el artículo 21.3 de la LAU</a>, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a
salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y
problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones,
aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave
problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de
habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de
2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de
arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de
2018.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de
noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al
casero a abonar al demandante la cantidad de <b>25.274,37 euros.</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que los problemas del aire
acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden
considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su
inhabitabilidad<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades,
la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma
generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y
afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del
informe pericial.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del
arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un
incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se
acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en
la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a
estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso
de la vivienda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Por consiguiente, de
la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente
acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad
generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada
no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la
inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución
anticipada del contrato de arrendamiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato
la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes
conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños
y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y
garantía adicional.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-20776390269284637322024-02-16T10:10:00.000+01:002024-02-16T10:10:12.695+01:00Responsabilidad por la fractura de la puerta de un bar.<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El perjudicado estaba tomando un café en la puerta de un bar,
cuando un cliente que se encontraba en el interior del establecimiento golpeó
violentamente el cristal de la puerta de entrada, que resultó hecho añicos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Un fragmento de cristal impactó en su ojo izquierdo y tuvo
que ser intervenido quirúrgicamente en dos ocasiones, estando en situación de
incapacidad temporal durante 543 días y quedándole como secuela la pérdida del
cristalino (afaquia).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Como consecuencia de ello demandó al titular del bar y su
aseguradora reclamando la suma de <b>80.477,84 €</b>, por los días de incapacidad, las
secuelas, el perjuicio estético y el daño moral, con base en los <b>arts. 1902 y
concordantes CC</b> y en el <b>art. 147 TRLCU</b>, por cuanto el cristal del
establecimiento que resultó roto y fragmentado no reunía los requisitos
técnicos de seguridad legalmente exigibles, en particular los previstos en el
Código Técnico de la Edificación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primar instancia desestima la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El recurso de apelación del demandante fue desestimado por
la Audiencia Provincial.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de enero de 2024,
desestima el recurso de casación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera el Supremo que por más que, como regla general, el
art. 1910 CC esté previsto para proteger a las víctimas y convierta al cabeza
de familia (aquí, titular del establecimiento) en una especie de garante de los
daños antijurídicamente ocasionados por el tercero, no puede ampliarse dicha
responsabilidad a casos como el presente en que el titular carecía
completamente de cualquier capacidad de dirección o control sobre lo sucedido.
A cuyo efecto debe tenerse presente que, conforme a lo declarado probado en la
instancia, la causa del siniestro no fue que el cristal fuera inadecuado o un
defecto de mantenimiento de la puerta, sino su rotura por la actuación
inopinada y violenta de una tercera persona no demandada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Esta conclusión no queda afectada por el hecho de que el
cristal que rompió el tercero no reuniera determinadas características
técnicas, porque, en primer lugar, la normativa invocada por el demandante es
posterior a la licencia de apertura del establecimiento; y en segundo lugar,
porque conforme a la base fáctica fijada en la instancia, incólume en casación,
la norma técnica en cuestión únicamente recoge una clasificación de vidrios en
cuanto al riesgo de corte del usuario, sin que conste que el instalado en el
local fuera inadecuado para su función.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Tampoco cabe considerar que concurran los requisitos para
poder atribuir al demandado -titular del establecimiento- la responsabilidad
civil prevista en el art. 1902 CC, puesto que la rotura repentina y violenta
por un tercero de la puerta de acceso al local no tiene relación con la
naturaleza y desempeño normal del servicio prestado; ni dicha actuación tuvo
lugar en la esfera de control del empresario; ni cabe, en suma, apreciar relación
de causalidad entre la acción u omisión del demandado, en cuanto que titular
del establecimiento, y el daño sufrido por el demandante.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-27205038996897586432024-02-12T09:26:00.001+01:002024-02-12T09:26:49.835+01:00La reparación de una terraza en edificio de propiedad horizontal<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad
horizontal se hace constar lo siguiente: <i>"Está rematada cada una de las
casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se
adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la
cual gravitan".</i><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada
por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos
daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó
a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino
que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda
contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al
pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el
coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario
tiene cerrada).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Juzgado de primera instancia <b>desestima </b>la reclamación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial <b>desestima </b>el recurso de apelación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024,
<b>estima </b>el recurso de casación y <b>condena a la comunidad</b> a pagar al demandante la
suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del
inmueble, por expresa disposición del <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigo-civil-art-396" target="_blank">art. 396 CC,</a> salvo que en el título
constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en
principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como
elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones
provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la
comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero
es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo
mantenimiento no compete al propietario.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Como en este caso no consta probado que las filtraciones de
agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el
propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera
instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial,
tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la
cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de
propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir
el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible,
según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de
algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su
naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la
propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta
del edificio se configure como privativa.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal
estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y
que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta
del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos
esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye
una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra
situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...]
su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad
de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser
elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><o:p><span style="font-family: arial;"> </span></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-50328288565202673582024-02-09T10:00:00.002+01:002024-02-09T10:04:03.364+01:00El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Aunque <a href="https://www.pedrohernandezabogado.com/2023/12/el-alquiler-de-uso-turistico-de-pisos.html" target="_blank">este tema ya ha sido tratado aquí</a>, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre
ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece
la siguiente regla:<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><i><span style="font-family: arial;">"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las
siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se
consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no
podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó
terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó
cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
"residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo
unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como
condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar
por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".<o:p></o:p></span></i></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los
copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente
en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda
de su propiedad.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima
el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en
el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida
vivienda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los
estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo
mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que
sea ilógica o contraria a normas legales.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Pues bien, en el presente caso, la interpretación que
realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la
comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el
recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente
lógica, atendido el contenido de dicha regla: <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">(i) que esta "no se limita a describir el uso de las
viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar"; <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside
y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido
en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia"; <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse
en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como
cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente
que altere el principio de 'residencia familiar'"<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la
Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las
precedentes: <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de
piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un
hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los
usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a
un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos
Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y
permanencia [...]"; <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la
vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en
esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la
misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será
exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de
cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención
explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando
los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la
sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas
porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es
perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir
que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter
comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos
turísticos</span><o:p></o:p></p>
<p class="MsoNormal"><o:p> </o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-41482396542094755352024-02-05T09:30:00.001+01:002024-02-05T09:30:24.460+01:00La reclamación de daños al finalizar un arriendo<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Una vez finalizado el arriendo y entregada la vivienda, la
sociedad arrendadora reclama al inquilino, entre otros conceptos, la cantidad de
<b>3.744,95 €</b>, importe de sustitución de la <b>puerta blindada</b> exterior de la casa y <b>157,30
€</b>, gastos de <b>limpieza</b> del inmueble.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia <b>desestima</b> la demanda en
cuanto a esos conceptos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de
noviembre de 2023, <b>desestima</b> la apelación y confirma la sentencia del juzgado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que no se hace constar en el escrito de liquidación
del contrato la existencia de desperfectos en la puerta de entrada o, el valor
de reposición de la puerta blindada por importe de 3.744,95 € y, que a tenor de
la fecha de emisión de la factura de su cambio (18/5/2020) ya debía de
conocerse.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">No hay prueba en los autos de que el demandado haya llevado
a cabo conducta contributiva alguna en los daños que pueda presentar la puerta
del inmueble, ya que, del relato de la parte actora contenido en la demanda, se
infiere que los daños en la misma los ocasionan los Mossos d' Esquadre en el
desarrollo de una intervención policial, de entrada y registro, por lo que el
propio actor indica claramente que no es el demandado quien lleva a cabo los
daños en la puerta, por más que en el interior del inmueble, supuestamente se
pueda haber cometido por el demandado u otras terceras personas desconocidas
hechos de apariencia delictiva que nada tienen que ver con los daños a la
puerta resultantes de la actuación policial.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En todo caso, podría existir, si se prueba, algún tipo de
responsabilidad patrimonial de la administración por hechos cometidos por los
funcionarios a su cargo, pero de lo actuado, también cabe indicar que no consta
ello acreditado, por cuanto no se adjunta ni acredita (documental o testifical)
prueba de la efectiva realización de la entrada y registro o, de que la misma
haya comportado algún tipo de procedimiento penal en el curso del que se haya
autorizado la misma. Es decir, se afirma la realización de daños en la puerta
por valor de 3.744,95 € como resultado de una actuación policial, pero no se
adjunta justificación documental de la efectiva realización de la entrada y
registro por los MMEE, de que hayan sido ellos quienes en el desarrollo de la
indicada actuación forzasen la puerta para dejarla inutilizada y, en su caso,
la necesidad de su íntegra substitución, en lugar de su reparación.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En lo que se refiere a la necesidad de limpiar la vivienda
objeto de autos y el coste de realización de la misma por 157,30 €, tampoco
aquí se aporta factura justificativa de la contratación del servicio a una
empresa tercera, ni explicación que el servicio de limpieza obedezca a una
necesidad o circunstancias excepcionales que la justifiquen, más allá de la
necesaria acomodación del inmueble para su ulterior comercialización, ni el
testigo en el acto de juicio lleva a cabo una explicación de quien o como verificó
el referido servicio, por lo que procede su exclusión en la liquidación
practicada.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-45269510008346707992024-01-29T09:54:00.003+01:002024-01-29T09:54:59.901+01:00La repercusión de gastos de comunidad e IBI al inquilino<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Sentencia de primera instancia que condena al inquilino al
pago de 3.460,47 €.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La arrendadora apela la sentencia solicitando se incremente
la condena en el importe de los gastos de comunidad e IBI, por un total importe de CUATRO
MIL CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (4.059,10 €).</span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de
noviembre de dos mil veintitrés, <b>estima en parte </b>la apelación y condena al inquilino
a pagar la suma de <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>TRES MIL NOVECIENTOS
DIEZ EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (3.910,47 €).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que no puede compartir la conclusión
de la sentencia apelada al afirmar la ineficacia o invalidez del pacto relativo
a la repercusión a los arrendatarios de los gastos de comunidad, esto es, de
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Efectivamente, el <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-gastos-generales-y-de-servicios-individuales" target="_blank">artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos</a> condiciona la validez y eficacia del referido pacto de repercusión a
que el mismo conste por escrito y a que se determine el importe anual de dichos
gastos a la fecha del contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Es decir, para que sea efectiva la repercusión de dichos
gastos al arrendatario, es necesario fijar en el contrato la cantidad que se
abona en el instante de la suscripción. La razón de ello no es otra que el
arrendatario conozca el montante de estos gastos y, por tanto, pueda evaluar
claramente el alcance de la obligación que contrae.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En el presente caso, es indudable que la estipulación
contractual cuestionada cumple aquellos requisitos, pues se incluye en el
instrumento privado en el que quedó documentado el contrato y con arreglo a su
contenido los arrendatarios pudieron conocer perfectamente -con una mera y
simple operación aritmética- el importe anual de los "gastos de
comunidad" en el momento de la suscripción del contrato: una cuota mensual
de 90,00 euros que, evidentemente, supone un importe anual de 1.080,00 euros (90,00
× 12 = 1.080,00).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El hecho de que se hubiere hecho constar únicamente el
importe mensual del gasto -y no el importe anual como establece el precepto
legal- no puede determinar la ineficacia del pacto, por cuanto no cabe
ampararse en una interpretación formalista del precepto, cuando se permite al
arrendatario conocer perfectamente cuál es el importe del gasto en cómputo
anual, pues de esa forma no se vulnera la finalidad pretendida por la Ley
Arrendaticia que no es otra que la de evitar un arbitrario incremento de gastos
o una subida encubierta de la renta fuera de los parámetros legales, en
detrimento de lo convenido con la arrendataria.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El examen de las actuaciones -efectuado por la Sala en el
desempeño de la función revisora que tiene legalmente atribuida- no permite
afirmar, con la debida y necesaria certeza que la cuota tributaria abonada por
la propiedad en concepto de IBI, hubiere sido superior a los 480 euros (12 × 40
= 480) ya prorrateados mensualmente por la arrendadora, en el importe
pretendido por la representación actora de 145,20 euros, pues no se ha aportado
por dicha representación -como podía y debía haber efectuado- el correspondiente
instrumento de pago del tributo.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-83570878594117823592024-01-22T09:40:00.000+01:002024-01-22T09:40:48.733+01:00La responsabilidad del avalista en un arrendamiento de vivienda<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de mayo
de 2016, en el que figura la siguiente cláusula: <i>“En garantía del
cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del
presente contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, D. XXX,
avala solidariamente a Dña. ZZZ con renuncia específica a los beneficios de
excusión, división y orden, bastando a tal efectos el simple requerimiento
formulado en el domicilio indicado”</i>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La parte arrendadora dirige acción contra la arrendataria de
la vivienda según contrato, y contra el avalista solidario, en reclamación de
las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en
el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en
junio de 2020.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La sentencia de primera instancia <b>estimó íntegramente</b> la
demanda interpuesta respecto a la codemandada no personada y <b>desestima la
demanda</b> respecto del avalista, ya que no consta que el mismo haya sido
requerido como exige el art. 438.3.3 LEC, y la firma obrante en el contrato no
ha sido realizada por el mismo.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de diez de
abril de dos mil veintitrés, <b>desestima</b> el recurso de apelación de la
arrendadora y confirma la sentencia de instancia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que en los juicios verbales de
desahucio es posible acumular la acumulación de rentas con independencia que su
cuantía exceda la propia del verbal.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Y, además, es posible acumular la acción frente al fiador
solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el
procedimiento que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan
las rentas. Para este último supuesto <b>lo único que se exige es el requerimiento
previo de pago.</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin
cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a
los avalistas solidarios, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el
conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe,
para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al
pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación
deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia. Requisito de
procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al
fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin
entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del
fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un
presupuesto procesal de la acción acumulada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En consecuencia, procede la estimación del motivo de la
apelación, declarando indebidamente acumulada en los presentes autos la acción
de responsabilidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, por la ausencia
de requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-64290313392839382512024-01-15T09:29:00.000+01:002024-01-15T09:29:01.940+01:00La solidaridad en un arrendamiento compartido.<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La arrendadora de una vivienda demanda a sus <b>dos inquilinos</b> solicitando
el desahucio, por expiración del plazo contractual, y las rentas atrasadas.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando
resuelto el arriendo y condenando a <b>uno de los inquilinos</b> a desalojar la
vivienda y pagar a la arrendadora la cantidad de 8.010,70 €, <b>absolviendo al
otro inquilino</b>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de
octubre de dos mil veintitrés, <b>estima </b>el recurso de apelación, <b>revoca</b> la
sentencia de instancia, y <b>condena a ambos</b> inquilinos a desalojar la vivienda y al
pago a la actora de la cantidad de 8.010,70.- € más la que se devengue hasta el
efectivo desalojo de la vivienda a razón de 724 .- € mensuales.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que, en el presente caso, la acción
ejercitada como principal es la de desahucio por expiración del término
contractual pactado en un único contrato de arrendamiento suscrito por dos
coarrendatarios y no ante dos contratos de arrendamiento suscritos por dos
arrendatarios diferentes. En ese único contrato se pactó una duración de un año
prorrogable de forma obligatoria para el arrendador a voluntad de los
arrendatarios (los dos) hasta tres años conforme a la normativa arrendaticia
entonces vigente, con lo que expiraría el 30 de agosto de 2020, salvo
reconducción.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Consta en autos que con fecha 16 de junio de 2020 la
arrendadora remitió burofax comunicando la extinción del contrato con fecha 30
de agosto de 2020, y por ende su voluntad de no prorrogarlo. Ese burofax fue
remitido a la coarrendataria y fue recibido por el coarrendatario. Es evidente,
pues, que conforme a la normativa vigente la arrendadora, una vez transcurridos
tres años de duración del contrato, había manifestado su voluntad de no
renovarlo, en realidad su voluntad de tenerlo por extinguido a la fecha de
finalización del plazo legal, con lo que el mantenimiento de los
coarrendatarios, los dos o uno de ellos, en la vivienda carece de soporte
legal.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Y a ello en modo alguno obsta el hecho de que la
comunicación remitida por burofax se dirigiera sólo a uno de los coarrendatarios
y otro lo recogiera puesto que es doctrina jurisprudencial reiterada que la
relación de coarrendamiento es solidaria.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Es evidente que el supuesto enjuiciado encaja en la doctrina
expuesta desde el momento en que todas las obligaciones que se establecen en el
contrato en relación con los arrendatarios lo son conjuntamente, no se
establecen por partes, no se divide la renta entre dos sino que ambos se
obligan solidariamente con la arrendadora a su pago íntegro y al cumplimiento
de todas las obligaciones que se derivan del contrato y son acordes con su
regulación legal.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Por lo tanto, comunicado a uno de los arrendatarios la
intención de la arrendadora de tener por extinguido el contrato a su
vencimiento el 30 de agosto de 2020 con suficiente antelación, el contrato se
extinguió en tal fecha y ninguno de los que fueron arrendatarios tiene derecho
alguno a la posesión en tal concepto de la vivienda arrendada en su día.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-89501354009853718502024-01-08T18:30:00.000+01:002024-01-08T18:30:56.173+01:00Condiciones para que prospere un desahucio por precario<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La propietaria de una vivienda insta <b>desahucio por precario
contra su madre</b>, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello
y sin su consentimiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar
que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la
posesión de la vivienda por la parte demandada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve
de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el
desahucio: <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">i) Título de la posesión real del bien; <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el
desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna; <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">iii) El disfrute o posesión material de la finca por el
demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera
tolerancia o libertad del poseedor real.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la
demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una
cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde
esa fecha.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La demandada alega que esos pagos se corresponden con la
renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con
la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en
las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas
entre las partes que justifiquen esos traspasos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La demandante no alega otras relaciones distintas que
justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar
que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la
relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías
idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y
las relaciones personales entre ambas son inexistentes.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume
la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas,
siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien
alega que fue una donación o regalo entre las partes.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado
el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la
demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que
da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La existencia de título habilitante de la posesión de la
finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En
algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin
objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa
situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">También lo es a esos fines, únicos que importan en este
proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las
partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones.
La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de
arrendamiento en determinadas condiciones (<a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-plazo-minimo" target="_blank">artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos</a>). Pero es una cuestión ajena al
proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte
demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-67657899125483797672024-01-03T10:49:00.001+01:002024-01-03T10:49:51.819+01:00Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración
del plazo y reclamación de rentas. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia <b>desestima</b> íntegramente la
demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de
octubre de 2023, <b>estima</b> la apelación y declara la <b>extinción, </b>por expiración del
término pactado, del contrato de arrendamiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento,
de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el
vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima
legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se
produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta
el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-prorroga-del-contrato">artículo
10 de la Ley 29/1994</a>, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita
reconducción, con arreglo a lo previsto en el <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigocivil-art-1566">artículo
1566 del Código Civil</a>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Que la parte demandante comunicó a los demandados
arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada
el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la
finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo
leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF
que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la
parte demandada en su contestación a la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según
el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse
producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción
legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son
tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días
disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en
el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador,
entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho
que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y
3.- que no haya precedido requerimiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres
requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita
reconducción del <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigocivil-art-1566">artículo
1566 del Código Civil</a>, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto
precedió requerimiento del arrendador.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es
que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha
notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la
forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante
la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce
su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se
haya llevado a cabo tal comunicación.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-36916214820352303122023-12-29T10:09:00.000+01:002023-12-29T10:09:40.328+01:00La prohibición de mascotas en la vivienda arrendada<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La promulgación de la ley de bienestar animal ha suscitado
comentarios dispares acerca de la legalidad de prohibir la tenencia de animales
domésticos en una vivienda arrendada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Una reciente sentencia da la Audiencia Provincial de La
Coruña, doce de julio de dos mil veintitrés, viene a ratificar la eficacia de
la cláusula que <b>prohíba al inquilino</b> la tenencia de mascotas en la
vivienda arrendada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando
resuelto el arriendo sobre la base de considerar acreditada la vulneración de
la prohibición contractual de subarriendo, al destinar los pisos a uso
turístico y la prohibición pactada de tenencia de mascotas.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La arrendataria apela la sentencia alegando que se le ha
permitido por el arrendador. De igual forma, admite la tenencia de gatos, pero
ello a su juicio transgrede el derecho de igualdad, porque el arrendador
convive con un perro.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El recurso de apelación es desestimado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que la arrendataria ha infringido la
prohibición de tener mascotas, lo que supone un incumplimiento contractual que
permite la resolución del contrato conforme a la previsión del artículo <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-incumplimiento-de-obligaciones" target="_blank">27.1 de la Ley de Arrendamientos</a>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El hecho de que otro vecino o el hijo del demandante, tenga
un perro en su vivienda, lo que no se ha acreditado, no entraña la vulneración
del artículo 14 de la Constitución Española. El contrato es claro y si la
demandada quería vivir con sus mascotas, lo que es plenamente legítimo, tenía
que contratar una vivienda en la que así se le permitiese sin que a ello afecte
por tanto su alegada calificación de seres sintientes. Consta probado que en
las viviendas tiene no uno o dos, sino seis o siete gatos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Tampoco consta acreditado que la demandante fuese conocedora
de que la demandada convivía con sus gatos. Es a finales de agosto de 2021,
cuando tiene conocimiento a través de la plataforma de Airbnb, de que hay gatos
en las viviendas y le manifiesta su desacuerdo a la demandada. Mostrando además
su sorpresa porque no es que se hable de un gato, sino de varios.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-45361719162921976842023-12-26T09:38:00.001+01:002023-12-26T09:38:35.271+01:00Resolución del arriendo por obras inconsentidas.<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arrendador de una vivienda insta demanda contra su
inquilino, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por haber
realizado sin autorización <i>una caseta en la terraza del sobreático en
aluminio lacado blanco y cristal, que conforma la ampliación de una habitación
en 7,84m², revistiendo el espacio por dentro con los mismos materiales que la
habitación</i>.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia <b>estimó</b> íntegramente la
demanda y acordó resolver el contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de
octubre de 2023, <b>desestimó</b> el recurso del inquilino.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que el cerramiento no es móvil, sino
permanente. Lo que se realizó fue una estructura con perfiles de aluminio,
fijada a la fachada existente, cerrada con balconera y ventanas de aluminio y
doble cristal y con panel fijo de aluminio tipo sandwich en la parte inferior
del frontal con ventanas. (…) lo trascendente no es que la estructura esté
sujeta únicamente por tornillos y silicona, y sea desmontable, como lo son
todos los elementos de construcción, sino que no se trata de una estructura
móvil, que pueda ser montada y desmontada manualmente, sino que para su
retirada resulta necesaria la presencia de operarios especializados durante
varias horas, y con un coste elevado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Es relevante destacar que para su instalación se retiró la
balconera que existía, se revistió el pavimento con tarima de madera, y se
instalaron persianas de accionamiento eléctrico, con la necesaria ampliación de
la instalación eléctrica existente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Todo ello nos lleva a considerar que se trata de una obra
que altera la configuración del inmueble, que ha reducido la superficie de la
terraza, aumentando el volumen del piso, y que tiene un carácter permanente,
puesto que necesita una serie de trabajos para poder retirarla y restituir el
espacio su estado original. No se puede confundir el carácter de desmontable de
una obra, con el de móvil. En este caso, aunque pueda ser desmontada, la obra
tiene un carácter permanente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Tampoco puede estimarse la alegación por parte del inquilino
de un consentimiento tácito.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">No constituye prueba del consentimiento el hecho de que el
instalador manifieste que un día subió en el ascensor con dos personas que
manifestaron que iban a ver las obras del inquilino, y que entraron en el piso.
No sabemos quiénes eran esas personas, y no puede presumirse que fueran los
propietarios sólo por el hecho de que nombraran al ocupante de la vivienda como
inquilino.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Por otro lado, dice la parte demandada que la glorieta era
visible desde la calle y desde otros pisos del mismo inmueble, propiedad de la
parte demandante. Pero este hecho no ha quedado probado. Desde la calle era muy
difícilmente visible, puesto que el edificio tiene una altura considerable,
seis plantas, más el ático y el sobreático, y además, la glorieta no queda en
la fachada, sino retirada hacia dentro.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-85187147206990301042023-12-21T10:06:00.003+01:002023-12-21T10:06:36.840+01:00Cláusulas predispuestas en un contrato de arrendamiento de vivienda<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El inquilino de una vivienda solicita judicialmente la
<b>declaración de nulidad</b> de la cláusula de su contrato de arrendamiento en la que
<b>renuncia</b> de manera expresa a los derechos de <b>tanteo y retracto</b> por su carácter
abusivo en aplicación de la normativa de defensa del consumidor, al no haber
sido negociada dicha cláusula individualmente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Juzgado de primera instancia <b>desestima </b>la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de treinta de
octubre de dos mil veintitrés, <b>desestima</b> la apelación del inquilino.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que desde el momento en que se invoca
y se aplica el control de abusividad de una cláusula, es porque
-indefectiblemente- estamos ante contratación seriada entre profesional y
consumidor; por ende en clausulas no negociadas y predispuestas, razón por la
cual los alegatos de la parte recurrente de estar ante una cláusula no
negociada y predispuesta, aparte de no estar negado en la sentencia recurrida
del Juzgado Primera Instancia, es que tales presupuestos están -obviamente-
admitidos pues de no ser así no resulta viable el juicio de abusividad.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La mera cualidad de cláusula predispuesta y no negociada no
determina su nulidad, sino que para tal efecto debe concluirse con resultar
abusiva conforme al artículo 82 del TR-LGDCU, juicio que exige alegar y
explicitar los requisitos del mentado artículo, es decir, el tratamiento al
consumidor lejos de los parámetros de la buena fe y, además, el desequilibrio
obligacional. Pero tal juicio de abusividad no puede estimarse cuando nos
encontramos ante cláusulas (artículo 1.2 Directiva 13/93) que recogen
literalmente una disposición legal imperativa o dispositiva, como resulta en el
presente caso en que la renuncia de los derechos de tanteo y retracto por el
arrendatario está facultada por el <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-derecho-de-adquisicion-preferente">artículo
25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos</a>, que excluye su abusividad; más
cuando la dicción literal de la cláusula decimotercera resulta clara, diáfana y
comprensible, la arrendataria renuncia a los derechos de tanteo y retracto
recogidos en el Capítulo V de la LAU. Pacto que, en concreto, a mayor
abundamiento, esta Sala en sentencia de 13-3-2020 ha fijado su validez y ajuste
normativo, apoyo de la recurrida.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Se dice en el recurso de apelación que no se puso en
conocimiento de la actora tal cláusula, es decir, la falta de incorporación,
cuando la cláusula consta escrita en el contrato, su enunciado resaltado
tipográficamente, en cláusula independiente y sin mezclar con el entramado
negocial, cuyo ejemplar se entregó a la demandante que lo adjunta con la
demanda y -además- es de fácil comprensión y entendimiento para un consumidor
medio informado, medianamente atento y perspicaz, razón por la cual cumple las exigencias
de incorporación de los artículos 3 y 5 de la Ley 7/1998.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-53482244606225514412023-12-18T09:33:00.002+01:002024-02-09T10:04:25.189+01:00El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En las "Normas de Comunidad" de un edificio
establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las
viviendas, aparece la siguiente cláusula: <i>“Queda terminantemente prohibido
la realización de <b>actividad económica</b> alguna en las viviendas (oficina,
despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de
portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado”<o:p></o:p></i></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el
alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto
prohibida por la norma antedicha.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la
declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación
extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es
equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una
actividad económica.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia
Provincial, en apelación, <b>desestiman</b> la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023,
<b>desestima </b>el recurso de casación de los demandantes.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de
apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a
la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las
ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de
actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se
ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o
vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria,
explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o
indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de
contraprestación económica.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de
requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la
prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes
inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que
determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se
desarrolle en la propia vivienda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir
que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la
prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las
actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma
Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del
de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o
empresarial.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la
sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas
porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es
perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir
que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter
comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos
turísticos.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de
la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso
turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido
a pesar de que también es una actividad económica. El <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-arrendamiento-de-vivienda" target="_blank">arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU)</a> nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la
normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar
alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona
alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita
en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que
se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas,
alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el
arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente
excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de
vivienda según lo establecido en la Ley de
arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos
señalado, <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-arrendamientos-excluidos" target="_blank">el art. 5.e) </a>de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación
los alquileres turísticos.</span><b><o:p></o:p></b></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-9972512404106006212023-12-15T09:26:00.001+01:002023-12-15T09:26:43.086+01:00La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arrendador de un local de negocio es condenado en primera
instancia a pagar <b>4.000 euros</b>, en concepto de devolución de la fianza,
una vez finalizado el contrato de arrendamiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la
apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve
de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y
confirma la anterior sentencia<b>.</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba
realizada por la juez.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">No acredita la parte que pretende alegar la existencia de
deudas a compensar la realidad de las mismas. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">No acredita que en el momento en el que se produce la
entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o
desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas
condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y
alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al
contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la
firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la
entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">No realiza reclamación alguna de las deudas tras la
producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda
acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las
mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de
arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que
entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en
el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando
alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se
ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si
bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo
que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar
la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes,
sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este
Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras
realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><o:p><span style="font-family: arial;"> </span></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-20422914718755409382023-12-11T16:32:00.000+01:002023-12-11T16:32:04.167+01:00La compensación de la fianza con alquileres atrasados<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;"><b>HECHOS:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera
instancia a pagar <b>9.048,09 EUROS</b>, en concepto de rentas atrasadas, al dar
por terminado el contrato de arrendamiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima
su solicitud de compensación por el importe de la fianza, <b>6.000 euros</b>,
no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de
arrendamiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete
de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y
condena al inquilino a pagar <b>3.048,09 euros.</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el
<a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-fianza">art. 36.4 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos</a>, es clara la obligación que tiene el
arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del
arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus
obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-fianza">(art. 36.5 LAU),</a>
la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento
de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede
ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o
de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del
incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria
en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza
la fianza.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado
en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la
demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador
demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha
sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza
ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó
a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que
las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro
procedimiento. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el
local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que
pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de
acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y
otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin
que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por
ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o
pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba
incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario
para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/codigo-civil-art-1563">(art.
1563 CC ),</a> pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021,
haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue
entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y
ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas. <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el
arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada,
con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas
debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para
hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones
del arrendatario que persigue la fianza <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-fianza">(art. 36.5 LAU).</a></span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-42705564811833077252023-12-08T10:48:00.002+01:002023-12-08T10:48:39.184+01:00El retracto de inquilino sobre un establecimiento de hostelería<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Contrato de arrendamiento de industria de fecha 1 de Febrero de 2019, sobre establecimiento
hostelero dedicado a la actividad de bar-restaurante, de aproximadamente <b>500
m2</b>, junto con todos sus elementos, instalaciones, útiles y enseres.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: “<i>En el
caso de que el arrendador vendiera el inmueble, en cualquier momento del
contrato, la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la ley
de arrendamientos urbanos, tiene derecho al tanteo y retracto para la compra de
dicho inmueble conforme a lo estipulado en dicho artículo. En caso de que
vendieran a un tercero ajeno a las partes que intervienen en este contrato, la
arrendataria asume explícitamente, que dará por finalizado el presente
contrato, en el plazo máximo de dos meses desde que se le comunique
fehacientemente la venta. Entregando dentro de ese plazo de dos meses, las
llaves y con ello la posesión del inmueble libre de cargas y arrendamientos,
previa indemnización por parte del Arrendador por los gastos y perjuicios
causados al Arrendatario</i>."<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Así mismo se hace constar: <i>Accesos y servidumbres. - El
arrendador tendrá derecho de acceso a través de la puerta del patio a los
almacenes y a vivienda posterior, ya que estos no forman parte de este
contrato, es decir, no se arriendan, la parte arrendataria lo conoce y lo
acepta."</i> <o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La parte arrendadora, por escritura pública de fecha 18 de junio
de 2021, vende la finca urbana, sobre la que se asienta el establecimiento hostelero
citado anteriormente, con una superficie de <b>1.436 m2</b> y el precio
asciende a la cantidad de 120.000€.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El arrendatario notifica su intención de ejercer el retracto
respecto del establecimiento arrendado destinado a bar-restaurante junto con
todos los elementos, instalaciones, maquinaria, útiles y enseres existentes en
el mismo, bien vía extrajudicial, bien judicialmente, en caso de no llegar a un
acuerdo y solicita se le indique el valor del edificio destinado a actividad
hostelera, apercibiéndoles que, en caso de no obtener dicha información, la
arrendataria entendería que el precio sería el resultante de aplicar a la
superficie realmente arrendada, esto es, 500 m2, el precio por m2 (85€/m2)
derivado de la propia escritura de compraventa (120.000€/1.415,78 m2), esto es,
42.500 €.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Al no ser admitida su solicitud, el arrendatario insta el retracto
judicialmente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El juzgado de primera instancia <b>desestima</b> la demanda.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 29 de
septiembre de 2023, <b>desestima</b> el recurso de apelación del inquilino.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que no es cuestión discutida, sino
expresamente aceptada por las partes que el contrato de arrendamiento de fecha
1 de febrero de 2019 es un Contrato De Arrendamiento de Industria, que no se
rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco es cuestión controvertida
que el contrato de Arrendamiento de Industria no conlleva por sí mismo el
derecho de tanteo y retracto a favor de la parte arrendataria.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Este derecho, en este tipo de arrendamientos existirá si así
lo acuerdan la parte arrendadora y arrendataria, en virtud del principio de
libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, en los términos y
límites que convengan.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En el caso de autos, se incluyó este derecho en la cláusula
Décima del contrato<i>, "conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos."<o:p></o:p></i></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el
arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto. Tampoco es
viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no
existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado. La posesión
viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues
la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de
legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio.
Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de
interpretar restrictivamente. Es decir, para la procedencia del ejercicio de
este derecho de retracto tiene que existir plena coincidencia entre lo vendido
y lo arrendado siendo inviable la acción de retracto en otro caso.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Tampoco se puede admitir la petición subsidiaria, del
retracto sobre la totalidad del inmueble, alegando que para poder entender
válidamente ejercitado el retracto sobre la totalidad del inmueble debió ser
consignada en el plazo previsto para su ejercicio, al menos la totalidad del
precio conocido de la venta, requisito que no se ha cumplido, pues con su
demanda, no consignó el precio de venta del inmueble 120.000 euros, ninguno de
los gastos (Notaría, Registro, Gestoría e Impuestos) que hubo de abonar la
compradora, limitándose a consignar en la cuenta del Juzgado 42.500 euros,
importe en el que unilateralmente consideró era el valor de venta del inmueble
arrendado conforme a los cálculos que señalaba.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-45987561939704869902023-12-04T09:25:00.004+01:002023-12-04T09:25:46.320+01:00La fehaciencia de un burofax.<p> </p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: arial;">HECHOS:<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El inquilino condenado en primera instancia a desalojar la
vivienda alquilada por finalización del plazo contractual recurre la sentencia,
reiterando como motivo principal de la apelación que, en el burofax de
notificación de fin de contrato, supuestamente entregado, la firma del
comprobante de recepción de dicho documento no corresponde a ninguna de las
firmas de los miembros de la unidad familiar, por lo que no fue debidamente
informado de la finalización del contrato.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de
octubre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Considera la Audiencia que un nuevo examen de las
actuaciones lleva a compartir los argumentos contenidos en la sentencia
recurrida.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El apelante no niega que el contrato de arrendamiento
finalizase el <b>17 de octubre de 2020</b>, sino que ciñe su defensa a que la firma
del receptor no corresponde a nadie de la unidad familiar.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Sin embargo, el burofax, que en puridad está fechado el 29
de junio de 2020,fue enviado el 31 de agosto de 2020 y fue entregado el <b>2 de
septiembre de 2020</b>, fue recibido por parte de alguien en nombre del demandado,
dado que, precisamente, el burofax en cuestión fue enviado a la dirección
obrante en el contrato de arrendamiento como correspondiente a la vivienda
arrendada, donde también tuvo lugar el emplazamiento del demandado en este
procedimiento.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En suma, el burofax fue enviado al domicilio correcto, razón
por la cual no consta que tuviese lugar incidencia alguna al tiempo de su
recepción que determinase la devolución del mismo, con independencia de que la
entrega no aparezca firmada por el propio destinatario. Y ello conduce a
presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano
(art.386.1 LEC), que quien lo recibió lo hizo en nombre del demandado.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Por tanto, al tener por recibido el citado burofax, donde se
recordó al demandado que el contrato finalizaba "el próximo día 16 de
octubre de 2020", y que debía dejar "el inmueble, libre, vacuo y
expedito en tal fecha", debe tenerse por expirado el contrato de
arrendamiento, al darse el supuesto previsto en el contrato y en el <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-prorroga-del-contrato">art.10.1
LAU</a>, <b>en la redacción vigente al tiempo del contrato</b>, en virtud del cual
<i>"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días
de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se
prorrogará necesariamente durante un año más"</i>. En este caso, sí tuvo lugar
esa notificación y con la debida antelación.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8525928751132630884.post-29706836894930055372023-12-01T09:35:00.001+01:002023-12-01T09:35:13.569+01:00La necesidad del arrendador, motivo para finalizar un arriendo.<p> </p><p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El <a href="http://normativainmobiliaria.wikidot.com/lau-plazo-minimo" target="_blank">artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos</a>
establece como motivo de improcedencia de la prórroga obligatoria para el
casero <em><span style="background: white; color: black; line-height: 107%;">la necesidad para el arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a
vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad
o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
separación, divorcio o nulidad matrimonial.</span></em><em><span style="background: white; color: black; font-size: 10pt; font-style: normal; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></em></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El concepto de esa necesidad, ya prevista en la antigua ley
de arrendamientos de 1964, a lo largo del tiempo ha sido interpretado por los
tribunales, exigiendo una mayor o menor acreditación de esa necesidad por parte
del arrendador.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">La Audiencia Provincial de León, sentencia de seis de julio
de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino, que niega la
existencia de esa necesidad, invocando que no se ha acreditado la existencia de
roces en la convivencia entre la madre, propietaria y arrendadora de la vivienda
en litigio, y la hija para quien se reclama esa vivienda, y, por otra parte, la
hija tiene un salario de menos de 500 euros, que no le permite alcanzar una
vida independiente.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">Recuerda la Audiencia que ante la falta de un concepto legal
de necesidad, la jurisprudencia la ha venido definiendo como lo equidistante
entre la mera conveniencia y la necesidad strictu sensu (STS 28 /09/1954, 4 /12/1964
, 19 /11/1966, 18/03/2010 y 22/6/ 2011), así como que en principio constituye
necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la
correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una
convivencia no deseada (STS 30/10/1961 , 8/06/1963, 13/03/1964, 6/06/1964).<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor es que el
deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar
la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia
difícil o incómoda en el seno familiar. El deseo de vivir con independencia de
sus padres no puede considerarse como algo superfluo, sino algo necesario, en
cuanto que es amparado por el art. 19 de la Constitución.<o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: arial;">En este caso, no puede dudarse de la necesidad de vivienda
ya que se constata el serio deseo de independencia de la hija de la demandante
que tiene ahora 32 años y disponibilidad de recursos económicos, por los
ingresos que percibe por su trabajo en la empresa "Embutidos
Rodriguez" que, aunque no resulten excesivos, según nomina aportada
ascienden a 395,87 euros le permiten de hecho materializar ese deseo.</span><o:p></o:p></p>Pedro Hernández del Olmo, Abogadohttp://www.blogger.com/profile/02536084901281216860noreply@blogger.com0