HECHOS:
Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha
11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7
años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con
su marido e hijos.
Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato
una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la
propietaria con una antelación de 30 días.
El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos
marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue
formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a
Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la
declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa
imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de
familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el
contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración
que, como mínimo, se había establecido.
La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el
contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus
sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de
mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento
hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades
entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional
La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando
75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos
ocasionados a la vivienda.
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y
estimó íntegramente la reconvención.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de
febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la
sentencia de instancia.
Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la
inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del
arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para
regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la
disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su
supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la
circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo.
Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en
España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de
familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza
mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de
pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen
atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían
hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría
con cualquier ciudadano.
La situación creada no permitía tampoco una modificación del
contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”.
Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los
que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su
explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio
instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese
arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una
vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase
de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.
Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la
aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda
establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una
vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente
superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones,
conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el
contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo
supletoriamente por lo establecido en el título II citado.
Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para
caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo
mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización
por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de
mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el
período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso.
De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando
por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta
durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es
algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto
de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la
arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía
condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento
mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía
prestadas.
